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学区房,中国式家庭不得不接受的一个泡沫?

学区房价格 = 普通房产价格 + 入学名额价格


我哥哥巴八灵,今年打算结婚,要买一套婚房。这是他人生第一次买房,开年以来房价飙涨的消息从各种渠道流入他的耳朵里,让他有点紧张,跑来问我是不是应该尽快买?

我帮着慢慢梳理,一起细细分析了购房的核心要素,物业、交通、周围的商业配套等等,找出了几个口碑不错、又符合要求的楼盘。末了,巴八灵还强调,这几个楼盘里最好有学区配套。巴八灵尚未结婚,更不用说孩子,居然已经开始关心起学区房的问题了。

跑完了这几个楼盘,一道难题摆在了面前,中意的房子没有好学区,而好学区配套的又看不太上,价格还贵。算算账,一套90平米的婚房,有学区的要多花好几十万,每个月的房贷也多好几千。

巴八灵回家后与女友、两方家长商量,最后还是决定买那套有好学区的,反正有了孩子总要买的,学区房领涨又抗跌,能早买就早买,现在不一步到位的话,以后估计就更贵了。

房子和子女教育,可以并称为中国家庭的两大历史使命,是中国人最愿意花钱的事,尤其两者搅在一起的时候更不得了。

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只要上对了学校,家长日每天都过

每年三四月份,小学招生季开始,学区房话题总要在报纸、电视、微信、微博上炒上一轮。在北京、上海,天价学区房更屡屡见诸媒体。北京有一套46万/平米成交的神话学区房,已经传了好几年,前些日子被央视鉴定为子虚乌有,但几年来这样的价格依然被诸多媒体、公众所相信,已然充分说明了“学区房=高价”这个思维定式。

对于学区房的价格,这样去理解或许更加明确:学区房价格 = 普通房产价格 + 入学名额价格,一套单价4万块的学区房,如果周围的非学区房单价是3万,那么这个好学校的入学名额价格就是1万/平米。买了这样一套学区房,溢价部分就相当于多花了几十万,甚至上百万买了一个优质小学的学籍。考虑到优质的教育资源稀缺,以及现行的中小学入学制度,这几乎是一个必然出现的市场化行为。

问题在于,如果单纯是市场化的供需匹配,高价格会导致需求下跌,而学区房即便再贵,也不缺市场,令人趋之若鹜,就像我哥哥巴八灵,孩子都还没生出来就在考虑这个问题了。这其实就是学区房里最有趣、也最值得玩味的一点:所有人都认为,优质学校入学名额的价格会持续地上涨,这意味着学区房的价格上涨预期是有保障的。

很多人买学区房,会去挑选最烂、最小、最不适宜居住的类型,孩子入学后,再加上一点价转手卖给下一波适龄儿童的父母。

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有没有觉得很熟悉?这是一个“使用价值”不断转手传递的过程,在需要的时候买入,拿到了优质学校入学名额后再卖出,房子越小越烂就意味着总成本越低,流通性也越好。所以当事人并不担心风险,因为中国人对优质教育的需求永远恒定地存在,而且只会不断地增强,而资源却是稀缺的。

但大家可能忽略了,这种价值增长与兑现有一个前提,那就是“学区房=入学名额”不变。目前,学区房几乎都等于入学名额,如果某一天,学区房不再直接等于入学名额了,那么一切基于这个前提的逻辑都会推倒重来,价值传递的游戏就变成了击鼓传花的泡沫。

学区房由两部分价格构成:普通房产价格+入学名额价格,支撑前者的是什么?是它的地理位置,是步行10分钟之内有多少地铁站、有多少商业综合体和大超市,是小区周围两条街上有多少银行和高级酒店,这是相对不易改变的部分。而支持入学名额价格的是什么?是政府的一纸学区划片文件,要改变起来恐怕就容易得多了。

如果我们去关注教育部对学区划片的态度,就可以发现:他们对多校划片的长期趋势规划是非常坚定的,这意味着或许未来某一年,你买了一套学区房,你的孩子也不见得一定能进那所最好的小学,还要去抽个签、摇个号,看看在这一大片的多个学校里抽中了哪一个?这也并不意味着学区房全无价值,毕竟,它至少还代表了抽签摇号的资格。

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另一种可能,是师资流动,或许哪一天公办中小学教师会在不同的学校轮流教学,以保证最大程度的教育公平,这也是大部分发达国家学区房价格不会过高的原因。

第三种情况,影响更加直接,是私立学校。我另外一位朋友的话很有代表性,他的孩子今年6岁,目前正在找学区。他也有一套好的学区房,但他更希望孩子去私立学校,因为他的那套房子对应的公立小学位于市中心,基础设施实在是太差太差了,他担心“孩子的审美能力会受到影响”。私立学校其实也不太好进,竞争激烈,但总体上私立学校越来越多,质量也越来越好。而且,教育资源的供需失衡意味着其中有一个非常大的市场缺口,大家也都看到了,我们可以预期未来几年这个缺口会补上一些。

《纸牌屋》里有一句很有趣的台词,拿权力和房产做对比:权力就像房产,所有的问题都关乎于位置、位置、位置!你离中心越近,你的价值就越大。但是,我们要明白,有一些中心会变化,有一些则不太容易变化。

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看到这里,你大概明白了,对巴八灵,我是不推荐去买那套学区房的,因为他多付出的资金、以及对户型样式的妥协,都仅仅是为了满足多年之后才出现的需求,届时很多事情可能都改变了。

我想我会再和他说一说,当资产价值增长的兑现预期被改变之后,原本的优质资产可能就会成为一种泡沫,尽管在破裂前,我们还不能称其为泡沫。

(本文已获得吴晓波频道授权,推荐关注财经第一自媒体——吴晓波频道。)

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